La loi n° 2019-1147 du 8 novembre 2019 relative à l’énergie et au climat et son décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021 relatif au critère de performance énergétique dans la définition du logement décent en France métropolitaine fixent une première échéance au 1^er janvier 2023. Date à laquelle seront interdits à la location les logements dont la consommation excède 450 kilowattheures/m²/an d’énergie finale (car ne correspondant pas à un logement décent), soit une large partie de la classe énergie G.

Baux concernés

La mesure s’appliquera aux baux conclus ou renouvelés (y compris par tacite reconduction) à compter du 1^er janvier 2023.
Les contrats de location en cours à cette date demeurent soumis aux dispositions qui leur étaient applicables.  

D’autres interdictions à partir de 2025

La loi du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et le renforcement de la résilience face à ses effets réforme le DPE, dont les sept catégories tiennent nécessairement compte du « niveau de performance énergétique » et de la « performance en matière d’émissions de gaz à effet de serre ».

La loi prévoit également de faire du « niveau de performance minimal » un critère de décence.
Seront considérés comme indécents, en métropole, à partir de :

• • 2025, les logements classés G (extrêmement peu performants) ;
  • 2028, les logements classés F (très peu performants) ;
  • 2034, les logements classés E (peu performants).

En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, à partir de :

• • 2028, les logements classés G ;
  • 2031, les logements classés F.

Depuis le 1^er juillet 2021 le contenu du DPE est modifié pour devenir opposable.

Afin d’organiser la période de transition entre la période ancienne et l’entrée en vigueur du DPE « nouveau », il est prévu des dispositions spécifiques afin de réduire la durée de validité des diagnostics « anciens ».

Ainsi, les diagnostics réalisés avant le 31 décembre 2017 ne seront plus valables après le 31 décembre 2022.

• 1 – LES FAITS

 

– Par acte sous seing privé en mars 2012, les Consorts F, associés d’une société civile immobilière (SCI), ont cédé à la société «  X participations », pour une durée de vingt ans, l’usufruit temporaire des parts qu’ils détenaient dans cette société. Un droit fixe de 125 € prévu à l’article 680 du CGI fut alors acquitté par l’acquéreur[1].

– En janvier 2015, l’administration fiscale a notifié à la société « X participations » une proposition de rectification des droits d’enregistrement soutenant que cet acte devait être soumis au droit d’enregistrement proportionnel de 5 % prévu à l’article 726, I, 2°, du CGI, applicable aux cessions de participations dans des personnes morales à prépondérance immobilière

– Après le rejet partiel de sa réclamation contentieuse, la société « F participations » a assigné l’administration fiscale en décharge des droits supplémentaires mis en recouvrement.

 

• 2 – L’ARRÊT D’APPEL

L’arrêt de la Cour d’appel de Paris[2] [3] a rejeté la demande de décharge des droits d’enregistrement supplémentaires réclamés à la société « X participations ».

A ce titre, l’arrêt de la cour d’appel a considéré que la cession de l’usufruit des parts sociales de la société civile immobilière entrait dans le champ d’application de l’article 726 du code général des impôts réclamés.

A ce titre l’arrêt de la Cour d’appel énonce :

– que le terme « cession », au sens de cet article, n’est pas uniquement limité à l’acte définitif de la cession de l’intégralité d’une ou plusieurs parts sociales, mais s’entend de toute transmission temporaire ou définitive de la part sociale elle-même ou de son démembrement, telle la cession de l’usufruit ou de la nue-propriété, le texte ne distinguant pas selon que la cession porte sur la pleine propriété ou sur un démembrement de celle-ci, même si d’autres dispositions du code général des impôts procèdent à une telle différenciation ;

– que la cession litigieuse a entraîné le transfert d’éléments de participation dès lors qu’en se dépossédant de l’usufruit des titres, les associés de la société civile immobilière, qui ont perdu leur droit au bénéfice des dividendes, ont également perdu leur droit de vote afférent aux parts sociales cédées.

• 3 – LA RÉPONSE DE LA COUR DE CASSATION

L’arrêt de la Cour de cassation en date du 30 novembre 2022[4] repose sur l’argumentation suivante :

Tout d’abord, la Cour de cassation, au visa de l’article 578 du Code civil, rappelle que l’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance.

Il en résulte que l’usufruitier de parts sociales ne peut se voir reconnaître la qualité d’associé, qui n’appartient qu’au nu-propriétaire, de sorte que la cession de l’usufruit de droits sociaux ne peut être qualifiée de cession de droits sociaux.

 

La cession de l’usufruit de droits sociaux, qui n’emporte pas mutation de la propriété des droits sociaux, n’est donc pas soumise au droit d’enregistrement applicable aux cessions de droits sociaux.

L’arrêt d’appel est cassé et la décharge des droits d’enregistrement supplémentaires mis en recouvrement est prononcée.  En conséquence, l’acte portant cession, par les consorts [F] à la société « X participations », de l’usufruit des parts sociales de la société civile immobilière NSG, n’est pas soumis au droit d’enregistrement proportionnel de 5 % prévu à l’article 726, I, 2°, du code général des impôts.

 

[1] L’alinéa 1 de l’article 680 du CGI dispose : «Tous les actes qui ne se trouvent ni exonérés, ni tarifés par aucun autre article du présent code et qui ne peuvent donner lieu à une imposition proportionnelle ou progressive sont soumis à une imposition fixe de 125 € ».

[2] Sachant que le tribunal de grande instance de Paris a débouté la société « X Participations » de l’ensemble de ses demandes.

[3] Cour d’appel, Paris, Pôle 5 chambre 10, 29 juin 2020-n°18/27154.

[4] https://www.courdecassation.fr/decision/638701a2bf732905d49c5005.

L’article 12 de la deuxième loi de finances rectificative pour 2022 porte à 21 400 euros par an, au lieu de 10 700 euros[1], la limite de l’imputation du déficit foncier sur le revenu global lorsque ce déficit est lié à la réalisation de dépenses de travaux de rénovation énergétique permettant à un bien de passer d’une classe énergétique E, F ou G à une classe de performance énergétique A, B, C ou D[2], au plus tard le 31 décembre 2025, dans des conditions définies par décret.

 

Le déplafonnement des déficits fonciers reportables sur le revenu global, dans la limite de 21 400 €, est effectué à hauteur des seules dépenses de travaux de rénovation énergétique ayant concouru à la formation du déficit foncier selon les règles fixées au b du 1° du I de l’article 31 du code général des impôts, excluant ainsi celles qui ne sont pas « déductibles » en tant que telles, notamment les dépenses de reconstruction ou d’agrandissement ainsi que les dépenses donnant lieu à la déduction d’un amortissement pratiqué en application des dispositifs « Périssol », « Besson », ou « Robien » prévus au f, g ou h du 1° du 1 du même article et celles ayant ouvert droit au crédit d’impôt  pour la transition énergétique (CITE)[3].

 

Si le contribuable ne justifie pas du nouveau classement de performance énergétique du bien au plus tard le 31 décembre 2025[4], le revenu foncier et le revenu global des années de déduction des dépenses de travaux sont, nonobstant toute disposition contraire, reconstitués selon les modalités de droit commun.

 

Ce dispositif s’applique au titre des dépenses de rénovation énergétique pour lesquelles le contribuable justifie :

– de l’acceptation d’un devis à compter du 5 novembre 2022[5] ;

– et qui sont payées entre le 1^er janvier 2023 et le 31 décembre 2025.

L’article 12 de la deuxième de finances rectificative pour 2022 est ainsi rédigée :

I.-Après le troisième alinéa du 3° du I de l’article 156 du code général des impôts, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« La limite mentionnée au deuxième alinéa du présent 3° est rehaussée, sans pouvoir excéder 21 400 € par an, à concurrence du montant des dépenses déductibles de travaux de rénovation énergétique permettant à un bien de passer d’une classe énergétique E, F ou G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation, à une classe de performance énergétique A, B, C ou D, au sens du même article L. 173-1-1, au plus tard le 31 décembre 2025, dans des conditions définies par décret. Si le contribuable ne justifie pas du nouveau classement de performance énergétique du bien au plus tard le 31 décembre 2025, le revenu foncier et le revenu global des années de déduction des dépenses de travaux sont, nonobstant toute disposition contraire et sans préjudice de l’avant-dernier alinéa du présent 3°, reconstitués selon les modalités prévues aux trois premiers alinéas du présent 3°.

II.-Le I s’applique au titre des dépenses de rénovation énergétique pour lesquelles le contribuable justifie de l’acceptation d’un devis à compter du 5 novembre 2022 et qui sont payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025 ».

Les classes énergétiques sont définies à l’article L. 173-1-1 du code de la construction et l’habitation.

 

[1] A noter que la limite de 10.700 € va a été portée à 15.300 € en présence un déficit concernant un immeuble ayant bénéficié du dispositif « Cosse » ou « Périssol ».

[2] Les classes énergétiques sont définies à l’article L. 173-1-1 du code de la construction et l’habitation.

[3] Rapport Sénat n°292, p. 101.

[4] Cette mesure permet au contribuable de lisser ses travaux sur 3 ans.

[5] Date du dépôt de l’amendement.